Veel zelfstandigen kochten jaren geleden via hun vennootschap een kantoor, praktijkruimte of opbrengsteigendom. Vandaag wilt u dat pand liever privé bezitten: omdat u richting pensioen gaat, uw activiteit afbouwt of omdat het gebouw voortaan uitsluitend privé gebruikt wordt.

De centrale vraag is dan:
hoe brengt u dat vastgoed op een fiscaal efficiënte manier uit uw vennootschap?

Dit proces heet een uitbreng van onroerend goed en is één van de meest complexe handelingen binnen de Belgische fiscaliteit. De fiscus kijkt mee op drie niveaus:

• Vennootschap → vennootschapsbelasting op de (latente) meerwaarde
• Privé → roerende voorheffing op de uitkering
• Overdracht → registratierechten (meestal 12%, tenzij uitzondering)

Een verkeerde aanpak kan bijzonder duur zijn. Een goed geplande aanpak kan u tien- tot honderdduizenden euro’s besparen. Hieronder een duidelijk overzicht.

De twee fiscale kosten die bijna altijd terugkomen

Welke methode u ook kiest, aan deze twee kosten ontsnapt u (bijna) nooit:

1. Vennootschapsbelasting op de meerwaarde

Bij een uitbreng wordt het pand geacht de vennootschap te verlaten, waardoor een meerwaarde wordt gerealiseerd of vastgesteld. Op deze meerwaarde moet er vennootschapsbelasting (20% of 25%) worden betaald.

• De berekening: Verkoopwaarde (Marktwaarde) – Boekwaarde = Meerwaarde

Stel: uw vennootschap kocht een pand voor €200.000 en heeft dit al voor €100.000 afgeschreven. De boekwaarde is nog €100.000. Vandaag is het pand echter €400.000 waard. De meerwaarde bedraagt dan €300.000 (€400.000 – €100.000), waarop de vennootschap belasting betaalt.

Belangrijk: U moet de reële marktwaarde gebruiken. Een te lage waardering zal door de fiscus verworpen worden.

2. Roerende Voorheffing (Privé)

Als u een pand ontvangt van uw vennootschap, wordt dat beschouwd als een uitkering. U betaalt roerende voorheffing op de waarde van het voordeel.

Tarieven:

• Meestal: 30%
• Of lager bij toepassing van:
  • VVPR-bis
  • Liquidatiereserve (5%, 6,5% of 0% bij ontbinding)

Met deze twee basiscomponenten in gedachten, kunnen we de verschillende manieren bekijken hoe vastgoed uit de vennootschap kan worden gehaald.

De 4 manieren om vastgoed uit uw vennootschap te halen

Elke methode verschilt vooral op het vlak van registratierechten (standaard 12% verkooprecht in Vlaanderen).

Optie 1: Het pand kopen van uw vennootschap

U koopt het pand van uw vennootschap tegen marktwaarde. Dat is juridisch eenvoudig, maar fiscaal vaak de duurste oplossing.

• Vennootschapsbelasting: Ja, op de meerwaarde.
• Personenbelasting (voordeel alle aard): Het grootste risico ontstaat wanneer u het pand te goedkoop koopt.
  • Betaalt u minder dan de marktwaarde, dan wordt het verschil gezien als een voordeel alle aard.
    → Belast als beroepsinkomen + sociale bijdragen.
  • Koopt uw partner aan een te lage prijs, dan wordt het voordeel meestal gesplitst (vb. 50/50 in een gemeenschapsstelsel), omdat de verrijking beide partners treft.

• Roerende voorheffing: Indien de fiscus vindt dat het voordeel eigenlijk een verkapt dividend is, moet er 30% roerende voorheffing worden betaald.
• Registratierechten: U betaalt 12% verkooprecht, altijd berekend op de marktwaarde, zelfs als de werkelijke prijs lager zou zijn.

Conclusie: juridisch eenvoudig, maar fiscaal zwaar. U moet de volledige verkoopprijs én 12% verkooprechten privé kunnen betalen.

Optie 2: Het pand uitkeren als dividend (in natura)

Dit is de meest besproken optie van het moment. In plaats van een dividend in geld, keert uw vennootschap het pand uit als dividend “in natura”.

• Vennootschapsbelasting: Ja, op de meerwaarde.
• Roerende Voorheffing: Ja, u betaalt 30% (of verlaagd tarief) op de marktwaarde van het pand dat u ontvangt.
• Registratierechten: Hier ontstaat het grote fiscale voordeel!
  • Vroeger (tot eind 2024): VLABEL (de Vlaamse Belastingdienst) stelde dat dit gelijkstond aan een verkoop en hief 12% verkooprecht.
  • NU (Nieuw VLABEL Standpunt 19078 – 19 nov 2024): VLABEL heeft haar standpunt drastisch gewijzigd. Een dividenduitkering is een eenzijdige handeling van de vennootschap, en geen overeenkomst (zoals een verkoop).
    Het gevolg? Er is geen 12% verkooprecht meer verschuldigd!

Conclusie: Deze piste is door het wegvallen van de 12% registratierechten fiscaal bijzonder veel aantrekkelijker geworden. De totale kost is nu enkel nog de vennootschapsbelasting en de roerende voorheffing.

Optie 3: Terugbetaling inbreng / kapitaalvermindering

Als u bij de oprichting van uw vennootschap (of later) zelf middelen heeft ingebracht (het “gestort kapitaal” of “inbreng”), kunt u de vennootschap vragen om die inbreng terug te betalen in natura met het pand.

• Vennootschapsbelasting: Ja, op de meerwaarde.
• Roerende Voorheffing: Gedeeltelijk. Sinds de nieuwe regels wordt een kapitaalvermindering deels aanzien als terugbetaling van inbreng (belastingvrij) en deels als dividend (belast).
• Registratierechten: vrijstelling mogelijk alleen voor de “historische vennoot”. Dit betekent dat u de persoon moet zijn die het pand destijds zelf heeft ingebracht in de vennootschap. Heeft de vennootschap het pand zélf van een derde gekocht? Dan geldt deze vrijstelling niet en betaalt u 12%.

Conclusie: Een niche-oplossing die vooral nuttig is als u het pand oorspronkelijk zélf had ingebracht.

Optie 4: Bij vereffening (stopzetting) van de vennootschap

Als u uw managementvennootschap toch wilt stopzetten, is dit een uitstekend moment. Bij de vereffening worden alle resterende activa (na betaling van alle schulden) verdeeld onder de aandeelhouders.

• Vennootschapsbelasting: ja, op de vastgestelde liquidatiemeerwaarde.
• Roerende Voorheffing: Ja, op de liquidatiebonus (wat u uitkeert bovenop het gestorte kapitaal). Dit is 30%, of 0% als u tijdig liquidatiereserves heeft aangelegd.
• Registratierechten:
  • Situatie 1: U bent enige aandeelhouder. Er is geen verkooprecht.
  • Situatie 2: U bent met meerdere aandeelhouders. U wordt samen eigenaar van het pand “in onverdeeldheid”. Als één van de vennoten later de anderen uitkoopt, betaalt die niet het verkooprecht (12%), maar het veel lagere verdeelrecht (2,5% in Vlaanderen, of 1% bij einde wettelijke samenwoning/huwelijk). Dit is een zeer populaire planningstechniek.

Conclusie: Bijzonder interessant wanneer de vennootschap toch wordt stopgezet. De techniek met latere uitkoop aan 2,5% wordt vaak gebruikt in familiale planning.

Overzicht: De fiscale kosten vergeleken

Methode	Vennootschapsbelasting (op meerwaarde)	Roerende Voorheffing (Privé)	Registratierechten (Vlaanderen)
Optie 1: Kopen	Ja	Waarschijnlijk niet	Ja (12%)
Optie 2: Dividend	Ja	Ja (bv. 30%)	Nee (Nieuw VLABEL Standpunt)
Optie 3: Inbreng terug	Ja	Ja (Deels)	Nee (Enkel als u ‘historische vennoot’ bent)
Optie 4: Vereffening	Ja	Ja (bv. 30%)	Nee (Bij co-eigendom: later 2,5% verdeelrecht)

Disclaimer: Dit is een vereenvoudigde tabel. De exacte tarieven (bv. VVPR-bis) hangen af van uw specifieke dossier.

Conclusie: een juiste strategie maakt het verschil

Vastgoed uit een vennootschap halen blijft een technisch en fiscaal gevoelige operatie. De recente standpuntwijzigingen creëren nieuwe mogelijkheden, maar maken de keuze voor de juiste aanpak des te belangrijker. Vooral de dividenduitkering in natura, jarenlang fiscaal ontmoedigd, is vandaag een volwaardige en vaak bijzonder gunstige piste.

De uiteindelijke kost hangt echter sterk af van de correcte waardering van het pand, de timing van de uitbreng, de historiek van de vennootschap en de samenstelling van het aandeelhouderschap. Elk van deze elementen kan het fiscale resultaat aanzienlijk beïnvloeden.

Een verkeerde keuze kan tot 12% extra belasting leiden. Een doordachte voorbereiding en gespecialiseerd advies zijn daarom essentieel.

Heeft uw vennootschap vastgoed en overweegt u een uitbreng?
Neem contact op met ons. Wij simuleren de verschillende scenario’s en berekenen voor u de fiscaal meest optimale route.