Wanneer is het fiscaal interessant om vastgoed aan te kopen met je managementvennootschap? In dit artikel vergelijken we de opties. We leggen uit wat een patrimoniumvennootschap is, hoe vastgoed aankopen via je vennootschap werkt (volle eigendom, onverdeeldheid, vruchtgebruik, opstal, onroerende leasing), en wat de fiscale voor- en nadelen zijn vergeleken met privé aankoop. De informatie is gebaseerd op de meest recente wetgeving (2024/2025) in België (Vlaanderen).
Wat is een patrimoniumvennootschap en wanneer is het nuttig?
Een patrimoniumvennootschap is geen aparte vennootschapsvorm, maar een gewone vennootschap (bijvoorbeeld BV of NV) met als doel het beheer van je persoonlijk of familiaal vermogen – vaak bestaande uit onroerende goederen. De vennootschap wordt belast onder de vennootschapsbelasting, wat in bepaalde situaties voordelig kan zijn ten opzichte van de personenbelasting. Het idee is dat het vastgoed “in” de vennootschap zit en jij enkel de aandelen bezit, wat later ook voordelen kan bieden bij overdracht of successieplanning.
Wanneer kies je voor zo’n vennootschap?
Als je een substantieel vastgoedpatrimonium hebt of wilt opbouwen, kan een patrimoniumvennootschap voordelen opleveren. Denk bijvoorbeeld aan de mogelijkheid om alle kosten rond het vastgoed af te trekken (onder andere afschrijvingen, onderhoud, en interesten), terwijl je later ook het vermogen op een fiscaal efficiënte wijze kunt overdragen aan je erfgenamen. Wel brengt een vennootschap extra administratie- en notariële kosten met zich mee, en wordt bij verkoop de meerwaarde belast.
Kort samengevat:
- Voordelen: Kostenaftrek, gunstige overdrachtsmogelijkheden (aandelen schenken met een vlak tarief), en efficiënte planning voor meerdere panden.
- Nadelen: Hogere fiscale druk bij verkoop (meerwaardebelasting binnen de vennootschap) en extra administratieve lasten.
Hoe kan een vennootschap vastgoed aankopen?
Hier bespreken we de verschillende constructies:
1. Volle eigendom
De vennootschap koopt het pand volledig aan en wordt de enige eigenaar.
- Voordeel: Volledige controle en volledige aftrek van alle kosten (leningsintresten, onderhoud, enz.).
- Nadeel: Indien het pand ook privé gebruikt wordt, kan dit leiden tot een belastbaar voordeel alle aard.
2. Onverdeeldheid
Het vastgoed wordt gedeeld tussen jou en je vennootschap volgens een vooraf overeengekomen verhouding.
- Voordeel: Je kunt de investering en het gebruik splitsen (bijvoorbeeld 60% vennootschap – 40% privé).
- Nadeel: Er ontstaan complexe afspraken omtrent gebruik, kostenverdeling, en verkoop.
3. Gesplitste aankoop: Vruchtgebruik en Blote eigendom
Je verdeelt de juridische eigendom in twee delen:
- De vennootschap verwerft het vruchtgebruik, waardoor zij het pand mag gebruiken of verhuren en de kosten kan aftrekken.
- Jij als privépersoon verwerft de blote eigendom en verkrijgt na afloop van de vruchtgebruikperiode (bijvoorbeeld 15 tot 30 jaar) het volledige eigendom.
Voorbeeld: Stel een pand kost €300.000. De waardering levert een vruchtgebruik van €180.000 en een blote eigendom van €120.000 op. Jij betaalt €120.000 privé, terwijl de vennootschap €180.000 financiert en dit over de afgesproken termijn afschrijft. Na afloop ben jij volledig eigenaar zonder extra kost, en bij verkoop is de meerwaarde voor jou privé vaak belastingvrij (mits meer dan 5 jaar aanhouding).
4. Recht van opstal
Wordt toegepast wanneer jij privé de grond bezit en je vennootschap het recht krijgt om daar een gebouw op te vestigen.
- Voordeel: De vennootschap kan afschrijven op het gebouw en eventuele BTW terugvorderen.
- Nadeel: Na afloop van de opstalperiode (of bij misbruik van de constructie) kunnen er fiscale correcties optreden, zoals een belastbaar voordeel alle aard.
5. Onroerende leasing
Een leasingmaatschappij koopt of bouwt het pand en jouw vennootschap least het pand voor een lange periode.
- Voordeel: Mogelijkheid tot 100% financiering en het terugvorderen van BTW indien het pand voor belaste activiteiten wordt gebruikt.
- Nadeel: Na afloop van de leasingperiode kan het zijn dat je alsnog registratierechten moet betalen bij de overdracht van eigendom.
Veelgestelde vragen over fiscale gevolgen
Registratierechten
- Privé: Voor de enige eigen woning geldt een verlaagd tarief (3% – in Vlaanderen vanaf 2025 zelfs 2%; bij ingrijpende renovatie soms 1%).
- Vennootschap: Altijd 12%, ongeacht de functie van het pand.
BTW
- Privé: BTW is altijd een kost bij nieuwbouw, zonder aftrekmogelijkheid.
- Vennootschap: Kan de BTW aftrekken indien het pand voor een belaste activiteit of BTW-verhuur wordt gebruikt. Let op de herzieningstermijn van 15 jaar.
Huurinkomsten en Meerwaarden
- Huurinkomsten:
- Privé: Bij verhuur aan particulieren wordt een forfaitair inkomen (gebaseerd op het kadastraal inkomen) belast, wat vaak lager uitvalt dan de werkelijke huur.
- Vennootschap: Huurinkomsten worden belast op basis van het werkelijke netto-inkomen, tegen 25% vennootschapsbelasting.
- Meerwaarde bij verkoop:
- Privé: Na 5 jaar bezit is er doorgaans geen meerwaardebelasting.
- Vennootschap: Meerwaarden worden belast tegen het vennootschapstarief (25%), en eventuele uitkeringen aan de aandeelhouder kunnen nog eens onderhevig zijn aan dividendbelasting (30%).
Successierechten en Schenkingsrechten
- Privé: Schenkingen van vastgoed zijn onderhevig aan progressieve tarieven, wat bij waardevolle panden snel kan oplopen.
- Vennootschap: Het schenken van aandelen van de vennootschap kan tegen een vlak tarief van 3% plaatsvinden, wat vaak veel voordeliger is.
Let op: Bij de gezinswoning gaat de gunstige erfbelastingvrijstelling voor natuurlijke personen verloren als het pand in de vennootschap zit.
Vergelijkende tabel: Patrimoniumvennootschap versus privé-aankoop
| Aspect | Via vennootschap (Patrimoniumvennootschap) | Privé (natuurlijke persoon) |
|---|---|---|
| Aankoop: registratierechten | 12% (geen verlaagd tarief voor gezinswoning). | 12% standaard; enige eigen woning: 3% (2022-2024) → 2% (2025), 1% bij renovatie. |
| Aankoop: BTW | BTW aftrekbaar indien gebruikt voor belaste activiteiten of verhuur met BTW. | BTW is een kost, zonder aftrek. |
| Financiering | Mogelijkheid tot 100% financiering via onroerende leasing; interne financiering via winstreserves. | Financieren met privévermogen of via bankleningen (hypotheek). |
| Kosten (interesten, onderhoud, …) | Alle kosten zijn aftrekbaar als beroepskosten; afschrijving verlaagt jaarlijkse winst. | Beperkt aftrekbaar (bijvoorbeeld hypotheekrente bij eigen woning), minder mogelijkheden voor kosteninbreng. |
| Huurinkomsten belasting | Belast op werkelijke netto huur (25% vennootschapsbelasting, plus extra belasting bij uitkering). | Voor particuliere verhuur wordt een forfaitair inkomen belast, vaak aanzienlijk lager dan de werkelijke huur. |
| Meerwaarde bij verkoop | Altijd belast (25% op de winst); herinvestering kan de belasting uitstellen, maar bij uitkering volgt extra dividendbelasting. | Vrijgesteld na 5 jaar bezit (bij privé-investeringen), eigen woning altijd vrijgesteld. |
| Schenking aan kinderen | Aandelen schenken tegen een vlak tarief van 3%. | Progressieve tarieven op onroerend goed, vaak hoger bij grote waarden. |
| Erfenis & partnerbescherming | Geen speciale bescherming; gezinswoning in vennootschap verliest de erfbelastingvrijstelling. | Langstlevende partner krijgt wettelijk vruchtgebruik, wat vaak extra bescherming biedt. |
| Jaarlijkse lasten | Vennootschapsbelasting op winst (25%) en extra administratieve lasten (boekhouding, jaarrekening). | Personenbelasting via het forfaitaire systeem (op basis van kadastraal inkomen), minder administratieve lasten. |
Praktisch voorbeeld ter illustratie
Stel je twijfelt om een appartement als investering aan te kopen. Aankoopprijs: €300.000, kadastraal inkomen: €1.200, maandelijkse huur: €950 (jaarlijks €11.400). Het pand wordt 10 jaar aangehouden en daarna verkocht voor €400.000.
Scenario 1: Privé-aankoop
- Registratierechten: 12% van €300.000 = €36.000.
- Huur: Verhuur aan particulieren, belast via het kadastraal inkomen (bijvoorbeeld ~€3.200 belasting per jaar).
- Verkoop: Na 10 jaar geen meerwaardebelasting (vrijgesteld bij bezit langer dan 5 jaar).
Scenario 2: Aankoop via vennootschap
- Registratierechten: Zelfde 12% (dus €36.000).
- De vennootschap koopt het pand en mag afschrijven (bijvoorbeeld €8.000 per jaar).
- Huurinkomsten: Na aftrek van kosten blijft een netto winst over waarop 25% vennootschapsbelasting wordt geheven.
- Verkoop: Stel dat de boekwaarde na 10 jaar €160.000 is, dan is de meerwaarde €240.000, belast tegen 25% (ca. €60.000). Uitkering naar privé leidt tot extra dividendbelasting (30%).
In dit vereenvoudigde voorbeeld kan privé uiteindelijk gunstiger uitpakken bij verkoop, terwijl de vennootschap voordelen heeft in de jaarlijkse kostenaftrek. De keuze hangt sterk af van je doelstellingen: langetermijnopbouw, herinvestering, of het vlot cashen bij verkoop.
Conclusie en aanbeveling: wat is fiscaal interessanter?
Er is geen one-size-fits-all antwoord. Zowel kopen via een patrimoniumvennootschap als privé heeft fiscale voordelen, afhankelijk van je situatie en doelstellingen. Enkele richtlijnen:
- Voor de lange termijn belegger die meerdere panden wil beheren: Een patrimoniumvennootschap biedt voordelen zoals volledige kostenaftrek en efficiënte overdracht van aandelen (schenking tegen 3%). Houd wel rekening met de belasting op meerwaarden en dividenduitkeringen.
- Voor de opportunistische koper/verkoper: Privé-aankoop is vaak fiscaal voordeliger bij verkoop, omdat er na 5 jaar geen meerwaardebelasting is.
- Voor residentieel vastgoed: Privé-aankoop scoort vaak beter, mede door het lage forfaitaire belastingsysteem op huurinkomsten.
- Voor bedrijfspanden: Aankoop via de vennootschap kan aantrekkelijk zijn door de mogelijkheid tot BTW-aftrek en volledige kosteninbreng, mits de panden volledig voor belaste activiteiten worden ingezet.
- Gezinswoning: Deze blijft meestal beter privé, gezien de erfbelastingvrijstelling en partnerbescherming.
Aanbeveling:
- Gebruik een patrimoniumvennootschap als je een gestructureerd vastgoedportfolio wilt opbouwen en waarde wilt creëren via kostenaftrek en efficiënte successieplanning.
- Kies voor privé-aankoop als je de eenvoud, lagere registratiekosten (bij eigen woning) en verkoopvrijstelling na 5 jaar belangrijk vindt.