Bent u een zelfstandige, beoefenaar van een vrij beroep of bestuurt u een managementvennootschap en overweegt u bedrijfsvastgoed aan te kopen? Dan is de Private Onroerende Leasing (POL) een financieringstechniek die u absoluut moet kennen. Het is een krachtig instrument om op termijn opgebouwde liquiditeiten op een fiscaal gunstige manier uit uw vennootschap te halen.
Wat is Private Onroerende Leasing (POL)?
Private Onroerende Leasing is een financieringstechniek waarbij de bedrijfsleider of aandeelhouder (de natuurlijke persoon / leasinggever) privé een gebouw koopt en dit vervolgens ‘leaset’ aan zijn eigen vennootschap (de leasingnemer).
Het is géén klassieke huur, maar een financieringstechniek. De vennootschap krijgt het gebruiksrecht via een erfpachtrecht of een persoonlijk gebruiksrecht. De vennootschap betaalt periodieke vergoedingen die het geïnvesteerde kapitaal (de aankoopsom van het gebouw) terugbetalen.
Dit onderscheid is cruciaal, want hierdoor is het kapitaaldeel van de vergoeding vrijgesteld van belasting in de personenbelasting, terwijl dit bij gewone huur wél het geval zou zijn.
Voor wie is POL de ideale oplossing?
POL is bijzonder geschikt voor ondernemers en hun vennootschappen die:
- Opgebouwd kapitaal belastingvrij willen onttrekken: U zoekt een fiscaal efficiënte methode om liquiditeiten uit de vennootschap te halen zonder hoge dividend- of bezoldigingsbelasting te betalen.
- Vastgoed willen herstructureren: U bezit al een gebouw privé dat de vennootschap nu of binnenkort gaat gebruiken.
- Overdracht van activa: U wilt de overdracht van een eenmanszaak naar een vennootschap regelen via erfpacht, om zo het verkooprecht van 12% te vermijden.
De essentiële fiscale en juridische voorwaarden
Om de fiscale gunstregeling te genieten (vrijstelling van onroerende inkomsten), moet u aan de volgende cumulatieve voorwaarden voldoen:
- Gebouwd onroerend goed: De leasing moet betrekking hebben op een gebouw (niet op de grond alleen).
- Niet-opzegbaar contract: De overeenkomst moet gedurende de gehele looptijd niet-opzegbaar zijn.
- Volledige wedersamenstelling: De leasingvergoedingen moeten het volledig geïnvesteerde kapitaal of de verkoopwaarde van het gebouw dekken, plus de rente en andere kosten van de verrichting.
- Aankoopoptie: De vennootschap (leasingnemer) moet aan het einde van de looptijd de optie hebben om het gebouw te kopen.
Let op de looptijd: De wet schrijft geen minimumtermijn voor, maar een leasingduur van minimaal 20 tot 25 jaar wordt vaak aangeraden. Een kortere termijn kan argwaan wekken over de “financieringsgedachte” van de operatie.
De drie fases van Private Onroerende Leasing: Fiscale impact
De fiscale behandeling van Private Onroerende Leasing is verschillend in elke fase van de overeenkomst.
Fase 1: Bij de start van de leasing
De natuurlijke persoon (NP) koopt het pand privé. Hij geeft zijn vennootschap een gebruiksrecht via een erfpachtrecht (zakelijk recht) of een persoonlijk gebruiksrecht (onderhandse akte).
| Aspect | Registratierechten | Belangrijkste Aandachtspunten |
| Erfpachtrecht (Zakelijk Recht) | 5% registratierecht op de som van alle leasingvergoedingen. | Biedt een stevigere juridische basis en vereist een notariële akte en overschrijving. |
| Persoonlijk Recht | Geen registratierechten bij een onderhandse akte. | Eenvoudiger, maar biedt een minder sterke rechtspositie. Het kadastraal inkomen blijft op naam van de NP. |
| Privé Financiering | N.v.t. | De NP moet de aankoop zelf financieren. Interesten op een privélening zijn niet aftrekbaar in de personenbelasting, aangezien de vergoeding later niet belast wordt als onroerend inkomen. |
Fase 2: Tijdens de looptijd
De vennootschap betaalt de periodieke leasingvergoeding, bestaande uit het kapitaalgedeelte, de interestcomponent en de grondvergoeding.
| Gedeelte | Vennootschapsbelasting (Aftrekbaarheid) | Personenbelasting (Belasting NP) |
| Kapitaal | De vennootschap mag het in het gebouw geïnvestreerd kapitaal afschrijven over de gebruiksduur. | VOLLEDIG VRIJGESTELD van belasting. |
| Interest | Aftrekbaar als financiële kost. | Belastbaar als roerend inkomen aan 30%. |
| Grondvergoeding | Aftrekbaar. | Belastbaar als roerend inkomen aan 30% (of mogelijk als onroerend inkomen). |
Cruciaal fiscaal voordeel: Het kapitaalgedeelte wordt belastingvrij teruggestort naar de NP, terwijl de vennootschap dit bedrag via de leasingkosten en afschrijvingen in mindering mag brengen van haar belastbare winst.
Aandachtspunt herkwalificatie: De interestcomponent kan geherkwalificeerd worden als een dividend in de vennootschap bij te hoge schulden (debt-equity). Dit is van toepassing op elke vordering van de bedrijfsleider of aandeelhouder op de vennootschap.
Fase 3: Op het einde van de leasing (Aankoopoptie)
Aan het einde van de termijn heeft de vennootschap de aankoopoptie om het gebouw (tegen de restwaarde, zijnde de waarde van de grond) te verwerven.
| Scenario | Juridische/Fiscale Impact | Risico |
| Optie wordt gelicht | De vennootschap betaalt de restwaarde aan de NP en wordt volle eigenaar van het gebouw en de grond. | Er is een zeer beperkt risico op meerwaardetaxatie bij de NP. |
| Optie wordt NIET gelicht | Het gebouw valt terug in het privévermogen van de NP. De vennootschap moet de resterende boekwaarde (indien aanwezig) als een uitzonderlijke afschrijving boeken. | Risico op de taxatie van een Voordeel Alle Aard (VAA) bij de NP. Het niet lichten van de optie, met name wanneer deze voordelig is, kan ter discussie staan. |
Extra: POL vs. Klassieke Huur
| Criteria | Private Onroerende Leasing | Klassieke Huur (Privé aan Vennootschap) |
| Kapitaal betaald aan privé | Belastingvrij. | Volledig Belastbaar (als onroerend inkomen, tot 50% of meer). |
| Doel | Financieringstechniek. | Ter beschikking stellen van een goed. |
| Afschrijving Vennootschap | Ja, mag afschrijven. | Neen, betaalt enkel huurkost. |
| Aankoopoptie | Verplicht voorzien. | Geen sprake van. |
| Risico | Herkwalificatie naar dividend/VAA bij foutieve opzet. | Herkwalificatie als bezoldiging (loon). |
Conclusie: Wanneer is POL de beste keuze?
De Private Onroerende Leasing is een complex, maar zeer nuttig, fiscaal instrument dat op maat van de ondernemer is gemaakt om de belastingdruk op vastgoedinvesteringen te optimaliseren.
👍 POL Aangewezen:
- U heeft privé bestaand vastgoed dat de vennootschap nu of binnenkort gaat gebruiken.
- U zoekt een belastingvrije methode om opgebouwde liquiditeiten uit de vennootschap te onttrekken ter aanvulling op uw pensioen.
- U regelt de overdracht van een eenmanszaak naar een vennootschap (via erfpacht) om zo het verkooprecht te vermijden.
👎 POL Minder Aangewezen:
- U gebruikt de leasing terwijl de vennootschap al ruim voldoende liquide middelen heeft en geen échte financieringsbehoefte aantoont.
- U wilt een zeer korte looptijd (minder dan 20 jaar).
- U overweegt een nieuwe aankoop van een woning voor de bedrijfsleider met privégebruik en thuiskantoor, aangezien hier vaak discussies ontstaan over het vennootschapsbelang.