Sinds 1 januari 2019 is het mogelijk om een optionele btw-heffing toe te passen op de verhuur van (ver)nieuw(de) gebouwen. Deze optie is van toepassing op de gehele duurtijd van contract. Bij verlenging of vernieuwing van het contract hebben beide partijen opnieuw de keuze om al dan niet te kiezen voor dit stelsel.
Merk op dat de herzieningstermijn voor gebouwen waarop een btw-optie van toepassing is 25 jaar bedraagt in plaats van 15 jaar.
Voorwaarden optionele BTW-heffing
- Het moet gaan om een passieve dienst: er mag naast de verhuur geen andere dienst betrokken zijn;
- De huurder is een (vrijgestelde) btw-plichtige volgens artikel 4 wetboek BTW die het onroerend goed enkel voor beroepsmatige activiteiten gebruikt (kantoor, winkel, magazijn, …); Dit stelsel speelt zich met andere woorden alleen af in B2B context. Echter, komen niet in aanmerking:
- Internationale organisaties;
- Openbare bestuurders;
- Passieve holdings.
- Het is van toepassing op contracten die na 1 oktober 2018 zijn gesloten: er mag nog geen voorschot/ factuur ontvangen zijn;
- Beide partijen moeten akkoord gaan met de btw-heffing;
- Het moet gaan om een nieuwbouw of vernieuwbouw. Uitzonderingen hierop zijn opslagruimtes en magazijn:
- Er is een verplichte btw-heffing indien optionele btw-heffing niet mogelijk is,
- Minstens 50% van de oppervlakte moet gebruikt worden voor opslag,
- Het is niet vereist dat het om een nieuw gebouw of vernieuwbouw gaat.
Het is echter wel mogelijk om een deel van een gebouw te verhuren met BTW op voorwaarde dat dit gedeelte zelfstandig gebruikt en verhuurd kan worden.
Voordelen optionele BTW-heffing
De btw die verschuldigd is op de investeringskosten van het gebouw zijn aftrekbaar in hoofde van de verhuurder. Onder investeringskosten verstaan we: oprichtings-, aankoop-, verbouwings- en renovatiekosten.
De huurder kan de aangerekende btw terugvragen in de mate waarin hij recht heeft op een btw-aftrek. Dit resulteert daarom doorgaans in een budget neutrale transactie.
BTW herzieningstermijn 25 jaar
Voor gebouwen of opslagruimtes die vanaf 2019 in het stelsel van optionele btw-heffing vallen, zal de herzieningstermijn wel stijgen van 15 jaar naar 25 jaar. Als de 15 jarige herzieningstermijn echter al verlopen is, dan zal de herzieningstermijn niet worden verlengd naar 25 jaar.
Uitzonderingen op vrijstelling BTW
De basisregel bij verhuur van onroerende goederen is dat deze niet onder het btw-stelsel vallen en dus vrijgesteld zijn van btw. De uitzonderingen hierop zijn:
- de terbeschikkingstelling van stallingen voor rijtuigen,
- het verschaffen van gemeubeld logies (hotels, motels,…),
- de terbeschikkingstelling van plaats om te kamperen,
- de terbeschikkingstelling van onroerende goederen in het kader van de exploitatie van havens, luchthavens, bevaarbare waterlopen,
- de terbeschikkingstelling van blijvend geïnstalleerde werktuigen en machines,
- de onroerende leasing (financieringshuur),
- de verhuur van safeloketten.
In deze gevallen moet met andere woorden verplicht btw te worden toegepast. Daar waar het verplicht is om btw op te rekenen, heeft altijd voorrang op het optionele btw-stelsel.