Onroerend goed in onverdeeldheid aankopen
Wat is een aankoop in onverdeeldheid?
Bij de aankoop van een onroerend goed in onverdeeldheid kopen zowel de vennootschap als de bedrijfsleider privé een bepaald percentage van de volle eigendom van een onroerend goed. De verhouding waarmee het onroerend goed werd aangekocht, wordt ook gehanteerd voor de kosten die betrekking hebben op het pand. Bijgevolg laat men voor werkzaamheden aan het pand best twee aparte facturen opmaken. Op deze manier is het duidelijk welke kosten gedaan werden m.b.t. het privégedeelte en welke m.b.t. het beroepsgedeelte.
Daarnaast is het nog steeds mogelijk om een gesplitste aankoop in de drie gewesten vrij van erfbelastingen te laten gebeuren. De wetgever hanteert hierbij wel een weerlegbaar vermoeden. De fiscus heeft namelijk een vermoeden dat bij overlijden van de vruchtgebruiker het onroerend goed nog in volle eigendom aanwezig is in de nalatenschap van de vruchtgebruiker. Dat vermoeden kan echter wel weerlegd door aan te tonen dat de blote eigenaar de blote eigendom verworven heeft met eigen middelen.
Indien men wenst om het in onverdeeldheid aangekochte onroerend goed volledig privé te maken, biedt dit een groot voordeel naar registratierechten toe. Bij een uitonverdeeldheidtreding zijn er namelijk geen registratierechten verschuldigd. Er is echter wel een verdelingsrecht te betalen dat ook wel de “miserietaks” genoemd wordt. Het verdeeltarief hangt niet alleen af van het gewest waarin het aangekochte pand gelegen is, maar in Vlaanderen speelt ook de voormalige samenwoningsvorm een bepalende rol.
Toepassingsgevallen
Het was vroeger fiscaal zeer interessant om bij de exit het lagere verdeeltarief te betalen i.p.v. de normale tarieven op de aankoop van een onroerend goed. De federale fiscus en de Vlaamse Belastingdienst hebben echter recentelijk een standpunt ingenomen dat een uitonverdeeldheidtreding bij een Naamloze Vennootschap (NV) toch aan registratierechten onderworpen is en niet aan het voordelige verdelingsrecht. De beslissing is enkel van toepassing wanneer het gaat om de relatie vennootschap aan de aandeelhouder. Daarbovenop werd deze visie nog uitgebreid door het standpunt van de federale fiscus (= Waalse en Brussels Hoofdstedelijke fiscus). Deze stelt namelijk dat indien men nog geen vennoot was op het tijdstip van de aankoop in onverdeeldheid met een NV, bij een latere toebedeling toch nog het kooprecht betaald te worden. Alsook de mede-eigenaar die pas nadien aandeelhouder geworden is van de NV, zal het verdeelrecht dienen te betalen.
Voor een BV is hierop echter een uitzonderingsregel voorzien, deze valt immers in bovenstaande situatie nog steeds onder het verdelingsrecht.
Indien men in het bezit is van een NV bestaan er twee oplossingen om nog steeds onder het verdelingsrecht te vallen:
- Bij de verdeling van het onroerend goed kan men er best voor zorgen dat men geen vennoot meer is. Bijgevolg zal men niet de normale registratierechten betalen, maar enkel het verdeelrecht.
- Daarnaast kan men de NV omvormen naar een BV. Hierbij is het belangrijk dat men voldoende tijd laat tussen het omvormen van de vennootschap en de exit. Daarbovenop dient men deze omvorming ook te voorzien van fiscale motieven.
In hoofde van de vennootschap zijn dezelfde regels van toepassing met betrekking tot de meerwaarde uitgelegd bij het onroerend goed aankopen via de vennootschap.
Voorbeeld
Een vennoot koopt via zijn vennootschap een gezinswoning aan. Indien hij dit onroerend goed later volledig privé wil overnemen door inbetalinggeving van zijn rekening-courant, zal afhankelijk van de situatie al dan niet het verdelingsrecht van toepassing zijn.
| Onroerend goed (OG) wordt voor 100% aangekocht met BV | OG wordt voor 99% aangekocht met BV en voor 1% privé | OG wordt voor 100% met NV of voor 99% met NV en 1% privé aangekocht |
|---|---|---|
| Afhankelijk van het gewest waarin het OG gelegen is | Afhankelijk van de samenwoningsvorm en het gewest waarin het OG gelegen is | Afhankelijk van het gewest waarin het OG gelegen is |
| 10% of 12,5% registratierechten verschuldigd | Verdelingsrecht van 2,5% verschuldigd | 10% of 12,5% registratierechten verschuldigd |
Voor- en nadelen
| Voordelen | Nadelen |
|---|---|
| Bij verbouwing aan beroepsgedeelte pand: Btw en kosten aftrekbaar. Om discussie te vermijden, dient men best specifiek 2 facturen te laten opmaken. Enerzijds een aparte factuur voor de Btw en verbouwingskosten m.b.t. het privégedeelte. Anderzijds een aparte factuur voor de Btw en de verbouwingskosten m.b.t. het beroepsgedeelte. | Aangezien het pand meerdere eigenaars heeft, kan men niet vrij beschikken over het pand. Bijvoorbeeld in het kader van successieplanning wordt de blote eigendom verdeeld over de broers en zussen en het vruchtgebruik wordt toegekend aan de ouders. Bijgevolg zullen de ouders het onroerend goed niet kunnen verkopen mits toestemming van de kinderen. Daarnaast mogen de kinderen ook het pand niet verkopen zolang de ouders kunnen genieten van het vruchtgebruik van het pand. Bijgevolg zal er in bepaalde situaties (al dan niet in het kader van successieplanning bij echtscheidingen en dergelijke) wederzijdse toestemming van beide partijen vereist zijn. |
| Geen registratierechten verschuldigd, afhankelijk van de samenwoningsvorm bedraagt het verdelingsrecht in Vlaanderen 2,5% of 1%. In Brussel en Wallonië geldt een vast tarief van 1% (enkel van toepassing voor de relatie vennootschap aan de aandeelhouder). | Bovenstaande problematiek geldt ook voor een aankoop door de vennootschap en een gehuwd koppel. Indien het pand in onverdeeldheid werd aangekocht door een gehuwd koppel in combinatie met de vennootschap, zal koppel X een deel van het pand in blote eigendom kopen en vennootschap Y het andere deel in blote eigendom. Bijgevolg zal later bij een eventuele echtscheiding dezelfde problematiek gelden zoals hierboven omschreven. |
| Gesplitste aankoop kan vrij van erfbelastingen gebeuren. Er dient echter wel rekening gehouden te worden met het weerlegbaar vermoeden. | |
| Intresten aftrekbaar. Eventueel kan men een combinatie van beide nemen. Dit zal zowel gunstig zijn in de personenbelasting als in de vennootschapsbelasting. Opmerking: Bij een lening voor aankoop van het vruchtgebruik kan men niet in aanmerking komen voor een belastingvermindering van het federale langetermijnsparen. Alsook zal de bank omwille van bankbeslag enkel een lening toekennen indien de blote eigenaars ook een lening hebben lopen bij de bank. | |
| Bij latere verkoop: mits aan bepaalde voorwaarden voldaan geen meerwaardebelasting op het aandeel dat men privé aangekocht heeft. | |
| Geen huur dus geen huurherkwalificatie |
Vruchtgebruik
Wat is vruchtgebruik?
De volle eigendom van een onroerend goed bestaat uit een splitsing tussen de blote eigendom enerzijds en het vruchtgebruik anderzijds. Vruchtgebruik kan men omschrijven als een zakelijk recht met een maximumtermijn van 30 jaar dat men over 20 à 30 jaar kan afschrijven. Hierbij krijgt de vruchtgebruiker het zakelijk recht om te genieten van de eigendom alsof hij zelf de eigenaar zou zijn. Vervolgens moet dit via een notariële akte worden vastgelegd.
Indien de bedrijfsleider zelf niet over voldoende financiële middelen beschikt om het vruchtgebruik van een onroerend goed aan te kopen, kan deze hiervoor een krediet aangaan via de vennootschap. Na het verstrijken van de vastgelegde termijn zal, net zoals bij het beëindigen van een huurovereenkomst, het vruchtgebruik uitdoven. Bijgevolg zal de blote eigenaar kosteloos de volle eigendom van het onroerend goed ontvangen.
Aftrekbaarheid verbouwingskosten in een BV
Ook voor werken ten laste van de vruchtgebruiker dient het beroepskarakter aangetoond te worden. Indien men kan aantonen dat de verbouwingswerken enkel gedaan zijn m.b.t. het beroepsgedeelte zullen er bij eventuele controle in principe geen problemen opduiken. Daarnaast tracht men bepaalde kosten in aftrek te brengen met als argument dat het gaat over een toegekend voordeel in ruil voor geleverde prestaties. Voortaan zullen deze niet meer zomaar aanvaard worden. In dit geval dient men te bewijzen dat men extra prestaties voor de Besloten Vennootschap (BV) verricht in vergelijking met normale omstandigheden. Bijgevolg zal enkel indien men voldoende bewijs levert via deze bezoldigingstheorie (loon in ruil voor geleverde prestaties voor de BV), de aftrek van deze kosten kunnen beargumenteren. Tot slot is het niet toegelaten om kort voor het verstrijken van het vruchtgebruik nog verbouwingswerken aan zijn gedeelte te laten betalen en vervolgens in de BV af te schrijven.
Verkoop van vruchtgebruik
Indien bij de verkoop van het vruchtgebruik een meerwaarde gerealiseerd wordt, is het niet zo dat de vruchtgebruiker altijd recht heeft op een deel van de meerwaarde van het onroerend goed. Zoals het woord zelf zegt, kan de vruchtgebruiker slechts de “vruchten” plukken van het onroerend goed. Indien de waarde van het vruchtgebruik gelijk is aan de resterende boekwaarde zal er geen meerwaarde zijn in hoofde van de vennootschap (= vruchtgebruiker). Bijgevolg is men niet verplicht om de globale meerwaarde pro rata te verdelen volgens de oorspronkelijke verhouding tussen de blote eigenaar en vruchtgebruiker.
Voor- en nadelen
| Voordelen | Nadelen |
|---|---|
| Bij beëindiging vruchtgebruik: • Er zal geen meerwaardebelasting dienen betaald te worden. • Bovendien zullen er geen overige registratiekosten aangerekend worden. | Indien er ingrijpende werken, verbeteringswerken of dergelijke zijn uitgevoerd kan het zijn dat hierop een meerwaarde moet betaald worden. Alleen wanneer het onroerend goed een hoge abnormale waardestijging heeft ondergaan, zal er een eventuele meerwaardebelasting verschuldigd zijn. |
| Geen huurherkwalificatie | Geen interest- of kapitaalsubsidies mogelijk |
| Aftrekbare kosten voor de vennootschap | Geen recht op aftrek in de aangifte personenbelasting |
| Afschrijvingen mogelijk van het vruchtgebruik (inclusief de grondwaarde van het onroerend goed) | Houding fiscus ten opzichte van vruchtgebruik |
| Financiering door de vennootschap | Woning privaat gebruik bedrijfsleider, vermindering basisbedrag voor de notionele intrestaftrek (NIA). |
| Conform de normale slijtage moet de blote eigenaar zelf geen werken uitvoeren. Eventuele verbeteringswerken dienen door de vruchtgebruiker te worden uitgevoerd én betaald. | |
| Indien een particulier voor het aankopen van vruchtgebruik een lening aangaat, kan de vruchtgebruiker de interestkosten in de aangifte personenbelasting aftrekken. | |
| Een vruchtgebruiker kan vergeleken worden met een huurder. Echter in tegenstelling tot de huurder kan een vruchtgebruiker niet uit het pand gezet worden. | |
| Bij normaal gebruik: geen voordeel alle aard verschuldigd en geen huurgeld te betalen. |
Onderhouds- en herstellingswerken van het gebouw
Ten laste van de vruchtgebruiker zijn enkel de kosten van herstellingen en onderhoud. De grove herstellingen dienen betaald te worden door de blote eigenaar, met uitzondering van grove herstellingen die gedaan zijn door het verzuim van het onderhoud.
| Vruchtgebruiker – kleine herstellingen | Blote eigenaar – grove herstellingen |
|---|---|
| Schilderwerken (inclusief buitenmuren) | Herstellingen van timmerwerk |
| Herstellingen aan parketvloeren, plafonds, trappen en aan het dak, vernieuwing van tapijten | Herstellingen en vernieuwingen van gemeenschappelijke muren |
| Reinigen en herstellen van de schoorsteen | Vernieuwing van een dak |
| Opnieuw bepleisteren | Vervangingskosten van ramen, poorten en deuren |
| Ruimen van septische putten | Vernieuwing centrale verwarmingsinstallatie |
| Herstellen van de oprit | Vernieuwing elektriciteitsinstallatie |
Turbovruchtgebruik
Een variant op het “gewoon” vruchtgebruik is de turbovruchtgebruikconstructie. Hierbij koopt de bedrijfsleider een stuk grond aan in blote eigendom en wordt het vruchtgebruik toegekend aan de vennootschap. Vervolgens zal diezelfde vennootschap op het stuk grond in volle eigendom een onroerend goed bouwen. Bij het verstrijken van het turbovruchtgebruik zal de bedrijfsleider de grond in volle eigendom verkrijgen. In tegenstelling tot bij een gewone vruchtgebruikconstructie zal er op het einde van het turbovruchtgebruik wel een belastingheffing verschuldigd zijn. Dit voordeel van alle aard (VAA) is vergelijkbaar met deze van het recht van opstal.
| Voordelen | Nadelen |
|---|---|
| De verschuldigde Btw van 21% bij de bouw van het nieuwe onroerend goed: volledig aftrekbaar in de vennootschap. | Bij einde turbovruchtgebruik: voordeel alle aard (VAA) toegekend (dit is niet het geval bij “gewoon” vruchtgebruik). |
| Financiële bijdrage kan gespreid worden in de tijd vb. d.m.v. een natrekkingsvergoeding een stuk van de bijdrage verschuiven naar het einde van het contract. | Complexiteit van de juridische dossiers bij waardering van turbovruchtgebruik. Bij overdreven en onvolledige waarderingen kunnen problemen opduiken. |
| Rekening houden met een niet-evenredige verdeling van de verschillende bijkomende kosten (o.a. registratierechten, Btw, …). | |
| Rekening houden met een eventuele natrekkingsvergoeding. Indien zowel het nieuw opgerichte gebouw als de grond deels in vruchtgebruik en deels in blote eigendom wordt aangekocht door de vennootschap en bedrijfsleider. Dit kan leiden tot op het einde van turbovruchtgebruik een belasting op opstal op een te goedkope of gratis natrekking. |
Waardering vruchtgebruik
Voor het bepalen welke waarderingsmethode gehanteerd moet worden, dient men een onderscheid te maken tussen 2 soorten vruchtgebruik. Allereerst bestaat de mogelijkheid om vruchtgebruik aan te kopen. Daarnaast kan men vruchtgebruik ook schenken of vererven. Indien men vruchtgebruik aankoopt, wordt er gebruik gemaakt van een gebalanceerde waardering om tot een valabele bedrijfseconomische waardering te komen. Hierbij worden 3 methodieken gehanteerd. In onderstaand schema worden deze kort besproken. Wat de schenking en vererving van het vruchtgebruik betreft werd er voorheen voor de waardering van het vruchtgebruik gebruik gemaakt van de methode Ruysseveldt. Echter aangezien zowel de fiscus als de rulingcommissie als verscheidene rechtbanken deze methode diverse malen aangevallen hebben, wordt deze momenteel niet meer toegepast. Voortaan worden er drie nieuwe methoden aanvaard door de Vlaamse minister van Financiën. In onderstaand schema worden deze recente methoden ook kort besproken.
Gevolgen bij incorrecte waardering vruchtgebruik
Voor de overwaardering en de bijhorende kosten van het vruchtgebruik zal afhankelijk van de beroepsrelatie tussen de vennootschap (= vruchtgebruiker) en de blote eigenaar al dan niet een voordeel van alle aard of een abnormaal goedgunstig voordeel toegekend worden. Indien er een beroepsrelatie bestaat tussen de vennootschap en de blote eigenaar dient er een voordeel van alle aard (VAA) toegekend te worden. Bijgevolg zal het VAA belast worden in hoofde van de zaakvoerder aan de progressieve tarieven van de personenbelasting vermeerderd met sociale bijdragen.
Indien er echter geen relatie is tussen beiden en het voordeel vloeit voort uit het aandelenbezit, wordt er een abnormaal en goedgunstig voordeel toegekend aan de blote eigenaar. Dit abnormaal en goedgunstig voordeel wordt belast in de vennootschapsbelasting.
Einde vruchtgebruik
Redenen einde vruchtgebruik:
- Overlijden van de vruchtgebruiker
- Het verstrijken van de termijn waarvoor het vruchtgebruik is aangegaan
- Niet-uitoefening gedurende 30 jaar
- Het tenietgaan van de zaak waarop het vruchtgebruik betrekking heeft
- De vermenging: zowel de blote eigendom als het vruchtgebruik zijn in handen van dezelfde persoon
Opmerking: De verkoop van het vruchtgebruik heeft niet als gevolg dat deze automatisch wordt beëindigd. Het genot van het vruchtgebruik blijft namelijk behouden.
Recht van opstal
Wat is recht van opstal?
Recht van opstal is een zakelijk recht waarbij de grondeigenaar (=de opstalgever) belooft om zijn recht van natrekking niet uit te oefenen zolang het contract van recht van opstal loopt. De opstalgever geeft namelijk de toestemming aan een tweede partij, de opstalhouder, om op de grond een gebouw of beplanting te vestigen.
Aangezien de grond afgesplitst wordt van de gebouwen, zal er een horizontale splitsing gebeuren in de eigendomsrechten. Tevens is er bij recht van opstal een maximumperiode bepaald van 50 jaar. Echter de mogelijkheid bestaat om deze periode te verlengen.
Voor- en nadelen
| Voordelen | Nadelen |
|---|---|
| Als u bij het einde van het recht van opstal geen bedrijfsleider meer bent: voordeel belastbaar aan vennootschapsbelasting in plaats van aan progressieve personenbelasting. | Belastingen met betrekking tot onroerend goed: belastbaar bij opstalhouder in personenbelasting. Mits vanaf 01/01/2020 de vrijstellingsvoorwaarden voldaan zijn, kan men hiervoor een belastingvrijstelling krijgen. In dit geval moeten de ontvangen canonvergoedingen niet langer vermeld worden in de aangifte personenbelasting. |
| Bij einde recht van opstal: recht van natrekking | |
| Bij einde recht van opstal: belastbaar tenzij men in aanmerking komt voor de belastingvrijstelling of indien men op het einde v/h recht van opstal geen bedrijfsleider meer is |
Rechten en verplichtingen opstalhouder
Bij een recht van opstal zijn er voor de opstalhouder enkele rechten en plichten. Zo is de opstalhouder verplicht een opstalvergoeding of canonvergoeding te betalen, indien dit zo is overeengekomen. Ook moet de opstalhouder alle belastingen betalen die betrekking hebben op het onroerend goed.
In onderstaande situaties geldt vanaf aanslagjaar 2020 een belastingvrijstelling voor de overdracht onder bezwarende titel van een recht van opstal. Bijgevolg zullen de ontvangen canonvergoedingen door de opstalgever niet langer vermeld moeten worden in de aangifte Personenbelasting:
- Het recht wordt overgedragen > 5 jaar na datum van de authentieke akte van de vestiging of verkrijging van het recht.
- De woning = de eigen woning gedurende een ononderbroken periode van minstens 12 maanden die de maand van de overdracht voorafgaat (tussen de periode van minstens 12 maanden en de maand van vervreemding mag een periode van max. 6 maanden niet-bewoning liggen).
- Het recht behoort toe aan al dan niet ontvoogde minderjarigen of aan personen aan wie een bewindvoerder is toegevoegd.
- In geval van onteigening van onroerende goederen ten algemeen nut.
Mits de nodige vergunningen beschikt de opstalhouder over het recht om een gebouw op te richten op deze grond. Daarnaast heeft de opstalhouder het recht om het gebouw te verhuren of te hypothekeren weliswaar met een beperking in de looptijd.
Einde recht van opstal
Bij de beëindiging van het recht van opstal moet er een onderscheid gemaakt worden tussen twee opties, namelijk de gewone en de buitengewone beëindigingsgronden.
Gewone beëindigingsgronden
- Ontbinding door het niet nakomen van verplichtingen opgenomen in de overeenkomst
- Onteigening van de grond
- Ontbinding wegens wanprestaties
- Verstrijking van de tijdsduur
- Eenzijdige beëindiging van opstalrecht door de overheid
- Niet-uitoefening gedurende 30 jaar
Buitengewone beëindigingsgronden
- De vermenging: het recht van opstal en het eigendomsrecht van de grond zijn in het bezit van dezelfde persoon
- Overeenkomst tussen opstalhouder en opstalgever
Einde van het recht van opstal belast?
