Koop je een nieuwbouwwoning? Dan betaal je op de constructie 21% btw en op het grondgedeelte betaal je 12% registratierechten of in sommige gevallen ook btw. De fiscale lasten bij een nieuwbouwwoning neemt dus al snel een grote hap uit het budget.
Het kan financieel interessant zijn om dan te kiezen voor alternatieven, zoals sloop en heropbouw van een bestaande woning. Dan is een btw tarief van 6% van toepassing.
Wanneer is 6% btw-maatregel van toepassing?
Sinds 2024 is er een verlaagd btw-tarief van 6% mogelijk bij afbraak en wederopbouw. Belangrijk is ook dat de bouwheer geen eigenaar, vruchtgebruiker of erpachter mag zijn van een andere woning. Hij moet er ook zelf gaan wonen als de woning klaar is (voor minimum 5 jaar).
Daarop is een uitbreiding gekomen: de 6% btw-maatregel kan ook toegepast worden als het gaat om een woning dat minstens 15 jaar verhuurd zal worden. Dat kunnen verschillende opeenvolgende huurders zijn of verhuur via een sociaal verhuurkantoor.
De voorwaarden zijn als volgt:
- Afbraak van een gebouw en wederopbouw van een woning op hetzelfde perceel door dezelfde bouwheer;
- De maximale bewoonbare oppervlakte van de woning is 200m²
- De bouwheer moet gedurende minstens 15 jaar de woning bestemmen voor de verhuur
- De huurder van de woning is een natuurlijk persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal vestigen
Praktisch: Het verlaagd btw-tarief is van toepassing vanaf het moment dat er een verklaring wordt ingediend bij de FOD Financiën (via het MyMinfin portaal).
Nieuw vanaf 1 juli 2025
Bovenstaande maatregelen waren tijdelijk en zouden vervallen op 30 juni 2025. Het paasakkoord van de federale regeling besloot echter om de btw op sloop en heropbouw permanent te maken, ongeacht wie sloopt en bouwt. Dat kan dus een particulier zijn, maar ook een projectontwikkelaar.
Dat is goed nieuws voor projectontwikkelaars aangezien de tijdelijke maatregel zou komen te vervallen. Ook zij kunnen nu woningen verkopen aan 6% btw aan particulieren die hun enige, eigen woning willen kopen.
Rekening houden met nieuwe voorwaarden
Bij de nieuwe regeling werden enkele voorwaarden wel aangescherpt. Hou er dus rekening mee:
- Dat de oppervlakte bij verkoop door een professional maximaal 175 vierkante meter mag bedragen.
- Dat het moet gaan om de enige woning van de kopers als zij kopen bij een professional. Kopen zij een tweede woning om te verhuren dan kan het 6% btw tarief niet toegepast worden.
- Dat er geen vereisten zijn voor de datum van aankoop of aanvraag van vergunningen. In sommige gevallen kunnen bestaande projecten toch aan 6% gefactureerd worden als de factuur na 1 juli 2025 uitgereikt wordt.
- Dat de nodige formulieren moeten ondertekend worden.
- Dat bepaalde werken toch uitgesloten worden van het 6% tarief (denk aan zwembaden, tuinaanleg, …)
- Dat in bepaalde gevallen wel 12% registratierechten op de grond moet betaald worden. Dat zal het geval zijn wanneer de professionele verkoper zich zodanig organiseert dat de gronden via een aparte vennootschap worden verkocht.
Tip:
Komt je sloop- en wederopbouw project toch niet in aanmerking voor het 6% btw tarief? Dan kan je wel kijken of je in aanmerking komt voor de “Sloop- en heropbouwpremie” van 10.000,00 EUR.