VASTGOED & VENNOOTSCHAP · 2026
Sinds inkomstenjaar 2025 mag je de interesten van je woonlening niet langer aftrekken van het huurinkomen dat je vennootschap je betaalt. Daardoor stijgt je belasting. Loont het dan nog om huur te vragen – en wat als je het meubilair mee verhuurt of meteen voor een dividend kiest? We rekenen het concreet voor je uit aan de hand van een huur van 600 euro per maand, met de berekening bij zowel 20% als 25% vennootschapsbelasting.
| IN HET KORT De federale interestaftrek is afgeschaft vanaf inkomstenjaar 2025. Je belastbaar huurinkomen – en dus je personenbelasting – stijgt. Huur vragen blijft voordeliger dan alles via dividend. Een dividend wordt twee keer belast: eerst vennootschapsbelasting, dan roerende voorheffing. Gemeubileerd verhuren levert het meeste op. 40% van de huur schuift naar het lichtere roerende regime (effectief ±15%). |
1. Waarom deze vraag nu speelt
Veel ondernemers verhuren een bureau of praktijkruimte in hun privéwoning aan hun eigen vennootschap. De vennootschap betaalt jou daarvoor huur, en die huur is voor de vennootschap een aftrekbare kost. Jij betaalt er personenbelasting op, maar je mag eerst een kostenforfait van maximaal 40% in mindering brengen.
Tot en met inkomstenjaar 2024 kon je dat belastbaar huurinkomen nog verder verlagen met de interesten van een lening op je woning. Vanaf inkomstenjaar 2025 valt die federale interestaftrek weg – voor bestaande én nieuwe leningen, zonder overgangsregeling, ook wanneer je verhuurt aan je eigen vennootschap. Het gevolg: je belastbaar onroerend inkomen stijgt en je aanslagbiljet kan een stuk hoger uitvallen. De logische vraag is dan: blijf ik huur vragen, of haal ik de cash beter uit mijn vennootschap via een dividend?
2. De drie opties uitgelegd
- Gewone verhuur. Je verhuurt de kale ruimte. De volledige huur is onroerend inkomen: na een kostenforfait van 40% wordt het saldo belast aan je marginaal tarief in de personenbelasting. Op dit deel verlies je nu de interestaftrek.
- Gemeubileerde verhuur. Je verhuurt de ruimte mét meubilair. De huur splitst dan fiscaal: standaard 60% onroerend inkomen (het bureau) en 40% roerend inkomen (het meubilair). Op het roerende deel geldt een ruimer kostenforfait van 50% en een roerende voorheffing van 30% – effectief ongeveer 15%. Net dat deel ontsnapt aan het verlies van de interestaftrek.
- Volledig dividend. Je vraagt geen huur meer en keert de cash uit als dividend. De vennootschap betaalt dan eerst vennootschapsbelasting (20% of 25%), en op wat overblijft houdt ze roerende voorheffing in vóór het bij jou privé belandt.
Bij gemeubileerde verhuur splitst de huur standaard in 60% onroerend en 40% roerend inkomen – elk met een eigen fiscale behandeling.
3. De berekening, stap voor stap
We vertrekken van een koppel (wettelijk stelsel, zonder huwelijkscontract) waarvan de vennootschap 7.200 euro brutohuur per jaar betaalt – dat is 600 euro per maand, of 3.600 euro per partner. We houden dat bedrag vóór belasting telkens gelijk en kijken wat je er netto privé van overhoudt. Het marginaal tarief in de personenbelasting nemen we op 50%.
Spoor A – Gemeubileerde verhuur (60% bureau / 40% meubilair)
- Onroerend deel: 60% × 7.200 = 4.320,00 → min kostenforfait 40% (1.728,00) → belastbaar 2.592,00 → personenbelasting 50% = 1.296,00.
- Roerend deel (meubilair): 40% × 7.200 = 2.880,00 → min kostenforfait 50% (1.440,00) → belastbaar 1.440,00 → roerende voorheffing 30% = 432,00.
- Resultaat: totale belasting 1.728,00 → netto privé 5.472,00 euro.
Spoor B – Gewone verhuur (alles onroerend)
- 7.200 → min kostenforfait 40% (2.880,00) → belastbaar 4.320,00 → personenbelasting 50% = 2.160,00 → netto privé 5.040,00 euro.
Spoor C – Volledig dividend (bij 20% én 25% vennootschapsbelasting)
- Bij 25% venb.: 7.200 winst → min 25% (1.800,00) → bruto dividend 5.400,00 → min 18% roerende voorheffing (972,00) → netto privé 4.428,00 euro.
- Bij 20% venb.: 7.200 winst → min 20% (1.440,00) → bruto dividend 5.760,00 → min 18% roerende voorheffing (1.036,80) → netto privé 4.723,20 euro.
De winst wordt bij een dividend dus twee keer geraakt: eerst in de vennootschap, daarna privé. Een lager tarief (20%) helpt, maar haalt het verschil met huur niet weg.
4. De vergelijking
Hieronder zie je alle situaties naast elkaar, telkens vertrekkend van hetzelfde bedrag vóór belasting (7.200 euro). De huuropties zijn niet afhankelijk van het venb.-tarief, omdat de huur volledig aftrekbaar is; enkel het dividend verandert.
| Per jaar (euro) | Gewone verhuur | Gemeubileerde verhuur | Dividend 20% venb. | Dividend 25% venb. |
| Bedrag vóór belasting | 7.200,00 | 7.200,00 | 7.200,00 | 7.200,00 |
| Vennootschaps-belasting | – | – | 1.440,00 | 1.800,00 |
| Bruto naar privé | 7.200,00 | 7.200,00 | 5.760,00 | 5.400,00 |
| Personenbelasting (onroerend) | 2.160,00 | 1.296,00 | – | – |
| Roerende voorheffing meubilair | – | 432,00 | – | – |
| Roerende voorheffing dividend | – | – | 1.036,80 | 972,00 |
| Totaal belasting | 2.160,00 | 1.728,00 | 2.476,80 | 2.772,00 |
| NETTO IN PRIVÉ | 5.040,00 | 5.472,00 | 4.723,20 | 4.428,00 |
| Effectieve belastingdruk | 30,0% | 24,0% | 34,4% | 38,5% |
Van elke 7.200 euro vóór belasting houd je het meeste over via gemeubileerde verhuur (76%). Zelfs in het gunstigste dividendscenario (20%) blijft het dividend achter.
5. Conclusie: wat kies je best?
De rangorde is duidelijk. Gemeubileerd verhuren levert het meeste op (5.472 euro netto, 24,0% druk), gevolgd door gewone verhuur (5.040 euro, 30,0%). Een dividend komt op de laatste plaats, ook aan het verlaagde tarief van 20% (4.723 euro, 34,4%) en zeker aan 25% (4.428 euro, 38,5%).
De reden is telkens dezelfde: bij verhuur is de huur volledig aftrekbaar in de vennootschap, terwijl een dividend eerst vennootschapsbelasting ondergaat en daarna nóg eens roerende voorheffing. Verhuur je bovendien gemeubileerd, dan verschuift 40% van de huur naar het roerende regime, dat effectief lichter belast wordt (±15%). Zo vang je een groot stuk van het verlies van de interestaftrek op. Huur vragen blijft dus interessanter dan dividend – en gemeubileerd verhuren is daarbinnen de scherpste keuze.
| Reken je eigen situatie door Bij dit artikel hoort een Excel-rekentool. Vul je eigen huur, tarieven en splitsing in en je ziet meteen welk scenario het meest oplevert. Laat je dossier gerust nakijken door VDV Accountants – wij berekenen voor jou het voordeligste scenario. |
Belangrijke kanttekeningen
- Minimum onroerend inkomen. Hoewel op de ontvangen huur een forfaitaire kostenaftrek van 40% mogelijk is, wordt deze aftrek begrensd. Er blijft altijd een minimum belastbaar inkomen over, berekend op basis van het kadastraal inkomen van het verhuurde gedeelte.
- Herkwalificatie van overdreven huur. Verhuur je als bedrijfsleider aan je eigen vennootschap, dan wordt het deel van de huur boven 5/3 van het geherwaardeerde kadastraal inkomen geherkwalificeerd als bezoldiging. Hou de huurprijs dus marktconform en binnen die grens.
- Tarief van de roerende voorheffing op het dividend. In deze simulatie rekenen we met 18% (VVPRbis of liquidatiereserve). Het standaardtarief is 30%. Het juiste tarief hangt af van je concrete situatie.
- Verlaagd venb.-tarief (20%). Het tarief van 20% geldt enkel voor kleine vennootschappen die aan de voorwaarden voldoen (o.a. een minimale bedrijfsleidersbezoldiging), op de eerste schijf van 100.000 euro winst.